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公募REITs破冰 或成机构布局重点

证监会网站近日发布的“行政许可事项——证券投资基金募集申请行政许可受理及审核情况公示”显示：一只名为“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”于4月22日被受理。

这将是国内市场上首只公募REITs产品，也意味着，停滞多年的公募REITs终于浮出水面，这类在海外市场作为现金、债券、股票之后的第四大资产，将有机会进入中国内地居民的资产配置池。

REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

这类产品自上世纪60年代诞生美国后，经过多年发展其优势获得认可，并从上世纪90年代中后期大规模发展。根据公开数据，截至2014年，全球共27个国家有上市的REITs市场，共有783只REITs产品在公开市场进行交易。目前，全球REITs总市值已经超过1.3万亿美元，2003年~2013年市场年均复合增长率15%，总市值占到全球上市房地产市值份额的45%。

造成其发展快速的原因在于其稳定持续的回报。彭博数据显示，截至2014年12月31日，美国道琼斯REITs过去20年年化平均收益率为11.66%，跑赢罗素2000(9.61%)、标普500(9.83%)等主要指数。REITs长期收益率稳居各大类资产收益率榜首。

2008年年底，REITs被提上包括中央政府在内的议事日程。当时管理层就提出要创新融资方式，通过并购贷款、REITs、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。

央行于2009年初步拿出了REITs试点的总体构架，并初步拟定了银监会版本的“REITs试点管理办法”。与此同时，证监会也制定了证监会版REITs方案。到了2009年下半年，央行召集相关部委召开会议并成立REITs试点协调小组。

随后，REITs的发展又暂停了几年，直至2014年9月，央行发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，要求积极稳妥开展REITs试点工作。随后，根据住建部的相关部署，将首先在北京、上海、广州、深圳四大城市展开保障房REITs试点。

基于中国房地产市场的高回报，国内机构对REITs产品也是觊觎已久。多年来，一直都有投资机构、法律界人士、地产界人士提出要发展REITs。其间屡屡传出REITs要出炉的消息，但是迟迟不见真实动静。

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